II.Zasądzić od P xxx na rzecz Gminy Ch tytułem wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej kwotę 18 złotych (słownie: osiemnaście złotych), płatną w terminie 7 dni od daty uprawomocnienia się postanowienia, z ustawowymi odsetkami w stosunku rocznym jak za opóźnienie, w razie uchybienia terminowi płatności. Służebność drogi koniecznej służy umożliwieniu pełnego korzystania z nieruchomości władnącej, czyli nieskrępowanemu wykonywaniu prawa własności. Najdalej idącym środkiem ustanowienia prawa przejazdu i przechodu przez cudzą nieruchomość jest postępowanie sądowe o ustalenie tejże s łużebności nawet wbrew woli Istotny jest również obowiązek rozważenia przy wytyczaniu drogi koniecznej ewentualnego przyszłego przeznaczenia gruntu, zbadania czy wybrana lokalizacja jest właściwa ze względów ekonomicznych, a w konsekwencji wytyczenia drogi o przeznaczeniu uniwersalnym. W ocenie SN zasada wskazana w art. 145 § 2 KC, czyli przeprowadzenia drogi W takim przypadku nadajemy prawu cechy służebności biernej, co jest wprost sprzeczne z przepisem art. 305 (1) K.c. Powyższe nie oznacza, iż wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu nie może nigdy rekompensować ograniczeń występujących poza pasem służebności. Może, jednak muszą być spełnione pewne warunki, które Służebność gruntową można znieść: za wynagrodzeniem (art. 294 k.c.), bądź bez wynagrodzenia (art. 295 k.c.). Zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem może żądać właściciel nieruchomości obciążonej jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna Ustanowienie drogi koniecznej odbywa się za stosownym wynagrodzeniem. Ile ono wynosi? Jeśli w takiej sytuacji ustanawiana jest służebność gruntowa, wynagrodzenie będzie naliczane w taki sposób, że właściciel nieruchomości obciążonej pobierze stosowne wynagrodzenie, które ma mu zrekompensować poniesioną stratę w związku ze 4gmOG. Bez znaczenia są hipotetyczne plany zmiany jej przeznaczenia np. z rolnej na budowlaną. Wiesława T., właścicielka działki rolnej, wystąpiła do sądu o ustanowienie drogi koniecznej przez sąsiednią działkę małżonków Lesława i Joanny M., przez którą od 20 lat dzięki ich uprzejmości sezonowo przejeżdżała (jej działka nie ma dostępu do drogi publicznej). Spośród kilku wariantów przeprowadzenia drogi koniecznej najbardziej racjonalne okazało się zachowanie dotychczasowego sposobu dojazdu. Wymagało to wydzielenia drogi szerokości 6 m. Wszyscy uczestnicy wyrazili zgodę na taki jej przebieg. Wynikła jednak kwestia wysokości wynagrodzenia. Kodeks cywilny mówi o nim, ale ani słowa o tym, jak je ustalić. Jak wywłaszczenie Teren użytkowany rolniczo nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, może być jednak przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe na podstawie warunków zabudowy. Z tego względu sąd rejonowy uznał, że wynagrodzenie powinno być zbliżone do ceny, jaką można za ten grunt uzyskać, gdyby sprzedano go pod zabudowę. Za podstawę ustalenia wynagrodzenia przyjął rynkowe stawki za metr kwadratowy działki z przeznaczeniem na cele mieszkalne i wynagrodzenie określił na 24 tys. zł. Sąd Okręgowy we Wrocławiu utrzymał orzeczenie. Sprawa trafiła jednak do Sądu Najwyższego z tego powodu, że wynagrodzenie było wygórowane. Sąd Najwyższy uwzględnił zarzuty. Wskazał, że droga konieczna jest rodzajem wywłaszczenia, tyle że ze względu na cel prywatny. Ile się należy – Nie jest to jednak odszkodowanie, nie powinno więc przekraczać wartości zajętej działki – wskazała w uzasadnieniu sędzia Teresa Bielska-Sobkowicz. I dodała, że można uwzględnić zmianę przeznaczenia gruntu, ale nie wystarczą do tego same plany, a w tym wypadku nawet ich nie było. Poza tym wynagrodzenie należy się tylko na przyszłość, od dnia prawomocnego ustanowienia służebności. Prof. Bartosz Rakoczy z Uniwersytetu Mikołaja Kopernika zajmujący się problematyką służebności podkreśla, że ponieważ prawo nie reguluje zasad ustalania wynagrodzenia za służebność drogi koniecznej, wskazane byłoby wypełnienie tej luki. Sądy zwykle orzekają jednorazowe wynagrodzenie, czyli z góry, może więc z czasem okazać się zbyt niskie. Korzystniejsze dla właściciela działki obciążonej jest ratalne wynagrodzenie. Wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności gruntowej może wynikać z: czynności prawnej, w wyniku której dochodzi do ustanowienia służebności gruntowej, orzeczenia sądowego, decyzji administracyjnej. Niezależnie od charakteru zdarzenia prawnego, w wyniku którego ustanawiana jest służebność gruntowa roszczenie o zapłatę wynagrodzenia z tytułu jej ustanowienia nie należy do treści służebności gruntowej. Ustalenie wynagrodzenia za ustanowienie służebności gruntowej i korzystanie z nieruchomości służebnej nie jest przedmiotowo istotnym elementem czynności prawnej, w wyniku której dochodzi do ustanowienia służebności gruntowej. W treści czynności prawnej można jednak zastrzec wynagrodzenie należne właścicielowi nieruchomości obciążonej z tytułu ustanowienia służebności gruntowej. Może ono polegać na jednorazowej zapłacie kwoty zarówno z tytułu ustanowienia służebności gruntowej, jak i z tytułu wykonywania służebności gruntowej przez właściciela nieruchomości władnącej. W takim wypadku właściciel nieruchomości władnącej zobowiązany jest do jednorazowej zapłaty z góry określonej zryczałtowanej kwoty na rzecz właściciela nieruchomości obciążonej. Należne wynagrodzenia na podstawie czynności prawnej właścicielowi nieruchomości obciążonej może być ustalone także w taki sposób, że właściciel nieruchomości władnącej będzie zobowiązany do zapłaty określonej kwoty z tytułu ustanowienia służebności gruntowej oraz do zapłaty określonej kwoty w ustalonych przez strony odstępach czasu z tytułu wykonywania służebności gruntowej. W takim wypadku globalna kwota jaką zapłaci właściciel nieruchomości władnącej właścicielowi nieruchomości obciążonej zależy od długości czasu, w którym będzie istnieć służebność gruntowa. Można także zastrzec obowiązek zapłaty na rzecz właściciela nieruchomości obciążonej albo tylko z tytułu ustanowienia służebności gruntowej, albo jedynie z tytułu jej wykonywania przez właściciela nieruchomości władnącej. W sytuacji, gdy ustanowienie służebności za wynagrodzeniem następuje w wyniku zawarcia umowy wzajemnej lub w wykonywaniu wynikającego z niej zobowiązania świadczenie nabywcy służebności powinno być odpowiednikiem świadczenia spełnianego przez właściciela nieruchomości obciążanej. To oznacza, że wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności powinno być ekwiwalentne wobec wartości ustanawianego prawa, wielkości korzyści uzyskanej przez jej nabywce lub korzyści, których właściciel nieruchomości obciążanej zostanie pozbawiony wskutek ustanowienia służebności. Na każdy z głównych czynników, które powinny determinować wysokość wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności wpływ wywiera: charakter nieruchomości, czyli jej położenie, rodzaj, rozmiar, kształt, społeczno-gospodarcze przeznaczenie określane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku ich braku – właściwości terenu oraz sposób korzystania z nieruchomości sąsiednich, utrata pożytków, zakres ograniczenia w prawie rozporządzania, swobodnego decydowania o przeznaczeniu nieruchomości, zagospodarowania jej, zakres i sposób ingerencji w nieruchomość obciążoną oraz pozbawienia władztwa nad nią, w przypadku, gdy służebność polega na korzystaniu z jakichkolwiek urządzeń – umiejscowienie tych urządzeń, trwałość i nieodwracalność obciążenia w dłuższej perspektywie oraz uciążliwość ustanowionego prawa. Na ogół górną granicą wysokości wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności jest wartość całej nieruchomości obciążonej. W szczególności w przypadku nieruchomości o względnie niewielkiej powierzchni przy ustalaniu górnej granicy wynagrodzenia z tytułu obciążenia jej służebnością nie powinno się poprzestawać na wartości tej części, która jest lub będzie wykorzystywana przez uprawnionego. Bywa niezbędne do korzystania z nieruchomości, które nie mają bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. co to jest służebność drogi koniecznej? kiedy jest potrzebne ustanowienie takiej służebności? co daje służebność drogi koniecznej? jak uzyskać służebność drogi koniecznej? jakie jest wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej? kiedy wygasa służebność? jakie koszty ustanowienia służebności drogi koniecznej? Najprościej rzecz ujmując jest to prawo pozwalające na korzystanie w określonym zakresie przez właściciela jednej nieruchomości (nieruchomość władnąca) z nieruchomości sąsiedniej (nieruchomość obciążona) celem zapewnienia dostępu do nieruchomości władnącej z drogi publicznej. Służebność taka powinna być ustanowiona stosownie do potrzeb właściciela nieruchomości władnącej i z jak najmniejszym uszczerbkiem dla nieruchomości obciążonej. Co ważne służebność gruntowa (a taką jest służebność drogi koniecznej) nie jest związana personalnie z właścicielem nieruchomości lecz dotyczy samych nieruchomości. Oznacza to, że sprzedaż nieruchomości obciążonej służebnością (lub tej na której rzecz służebność ustanowiono) powoduje konieczność jej respektowania przez kolejnych właścicieli. Przykład: Pan Adam jest właścicielem domu, który nie sąsiaduje w żaden sposób z drogą publiczną (jego działkę otaczają inne działki zabudowane oraz jedna nie zagospodarowana). Aby dojechać do swojego domu i korzystać ze swojego garażu musi przejeżdżać przez inne działki należące do osób prywatnych. Taka sytuacja kwalifikuje się do ustanowienia służebności drogi koniecznej w sposób umożliwiający Panu Adamowi dostęp do jego nieruchomości na działce (lub działkach) znajdującej się (lub znajdujących się) pomiędzy jego nieruchomością a drogą publiczną. Jeśli Pan Adam uzyska taką służebność a potem sprzeda swój dom, nabywca również będzie miał prawo do przejeżdżania przez nieruchomość obciążoną. Kiedy jest potrzebne ustanowienie takiej służebności. Jeśli Twoja działka nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej warto o to zadbać choć często nie ma takiego bezpośredniego obowiązku. W praktyce spotyka się sytuacje, gdy z sąsiednich działek korzysta się przez wiele lat na zasadach ustnego porozumienia lub tradycyjnie, bo tak zawsze było. I dopóki sąsiad nie stwierdzi „hola hola – czemu przejeżdżasz przez moją działkę? przecież nie masz do tego prawa!” i nie postawi na działce wykorzystywanej jako dojazd płotu lub szlabanu sytuacja taka może trwać bardzo długo. Bezwzględny obowiązek ustanowienia służebności drogi koniecznej prawo przewiduje dla podziału istniejących działek lub sprzedaży działki, która wchodzi w skład większej nieruchomości co rodzi konieczność założenia dla niej nowej księgi wieczystej. W takim przypadku bez stosownego prawa dostępu do drogi publicznej taki podział będzie niemożliwy a umowa sprzedaży nieważna. Co daje służebność drogi koniecznej. Jest to prawo do korzystania z sąsiedniej nieruchomości a jednocześnie obowiązek znoszenia takiego korzystania przez właścicieli nieruchomości obciążonej. W przypadku, gdyby sąsiad uniemożliwiał Tobie przejazdy przez nieruchomość obciążoną służebnością jest to działanie bezprawne a Tobie przysługuje prawo uzyskania ochrony przed sądem. Jak uzyskać służebność drogi koniecznej. Sposobów są cztery ale Ciebie mogą dotyczyć jedynie trzy pierwsze. umowa, która pod rygorem nieważności musi być sporządzone przed notariuszem, orzeczenie sądu – jeśli nie ma zgody co ustanowienia służebności drogi koniecznej możliwe jest uzyskanie takiej służebności na mocy postanowienia sądowego, zasiedzenie służebności – działa na takich samych zasadach jak zasiedzenie nieruchomości ale pod warunkiem, że korzysta się z trwałej i widocznej drogi, i to ostatnie zastrzeżone dla organów władzy publicznej – w formie decyzji administracyjnej w przypadku postępowania o zasiedzenie. Jakie jest wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej. Wynagrodzenie powinno uwzględniać stopień utraty wartości rynkowej nieruchomości obciążonej, zwiększenie wartości władnącej, koszty związane z budową i utrzymaniem drogi oraz ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości obciążonej w związku z istniejącym przejazdem. W przypadku umowy wszystko zależy od ustaleń stron, w przypadku ustanowienia sądowego najczęściej to biegły sądowy wylicza stosowne wynagrodzenie w formie operatu szacunkowego. Naturalnie rozrzut potencjalnych kwot jest bardzo duży – inaczej będzie wyceniana służebność drogi koniecznej na warszawskim Mokotowie a inaczej nieruchomości rolnej w niewielkiej wsi. Kiedy wygasa służebność drogi koniecznej. Służebność drogi koniecznej ma charakter bezterminowy jednakże wygasa w przypadku jej niewykonywania przez okres 10 lat. Jakie koszty ustanowienia służebności drogi koniecznej. Poza wynagrodzeniem za ustanowienie służebności drogi koniecznej oraz ewentualnymi kosztami utrzymania takiej drogi płatnymi cyklicznie musisz się liczyć z dodatkowymi kosztami uzależnionymi od sposobu powstania takiej służebności. W przypadku umownej służebności wchodzą w grę koszty notarialne ustalane w oparciu o taksę notarialną i uzależnione od wysokości wynagrodzenia za ustanowienie służebności. W przypadku sądowej należy się liczyć z opłatą sądową w kwocie 200 zł oraz kosztami opinii biegłego sądowego, które mogą wynieść pomiędzy zł a zł. W przypadku zasiedzenia nabycie następuje nieodpłatnie. Zawsze warto wpisać służebność do księgi wieczystej – opłata od wniosku wynosi 200 zł. Checklista Prawo nie zawsze wymaga ustanowienia służebności drogi koniecznej ale warto mieć taką służebność ustanowioną celem zwiększenia ochrony prawnej w przypadku pojawienia się problemów z dojazdem do nieruchomości. Rozrzut wartości służebności może być bardzo duży w zależności od położenia nieruchomości. służebność drogi koniecznej możesz „kupić”, ustanowić przed sądem albo zasiedzieć. Zobacz też: Prawo własności również ma swoje granice i są sytuacje, gdy niedopuszczalne zachowania sąsiadów muszą zostać… Nabycie nieruchomości nastąpić może w oparciu o różne zdarzenia prawne i nie zawsze potrzebna jest… Jak używasz czegoś wystarczająco długo możesz w pewnych sytuacjach stać się tego właścicielem. Dotyczy to… Poznaj mnie lepiej Poznaj mnie lepiej Jako Adwokat w ramach swojej kancelarii świadczę pomoc prawną zarówno wobec osób prywatnych jak i podmiotów gospodarczych małych (np. AleBrowar Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością), średnich (np. Oltrans Olgierd Hewelt) i dużych (Orange Polska Spółka Akcyjna). Nawigacja wpisu 04-09-2012 18:03Czy na właścicielu nieruchomości z ustanowioną służebnością gruntową ciążą jakieś obowiązki? Franciszek prawa i obowiązki wynikające z ustanowienia drogi koniecznej najlepiej jeśli właściciel nieruchomości władnącej oraz właściciel nieruchomości obciążonej "rozłożyli" między sobą Małgorzata Ślińska1 z 1Wszelkie prawa i obowiązki wynikające z ustanowienia drogi koniecznej najlepiej jeśli właściciel nieruchomości władnącej oraz właściciel nieruchomości obciążonej "rozłożyli" między sobą Małgorzata ŚlińskaW związku z obciążeniem działki służebnością drogi koniecznej, mam dwa pytania. Czy jako właściciel działki obciążonej mam obowiązek odśnieżania tego odcinka mojej drogi, którą użytkuje osoba korzystająca, czy też należy to do niej (mnie potrzebna jest jedynie połowa tej drogi)? Czy na tej drodze osoba, która korzysta ze służebności ma prawo parkowania pojazdów, czy tylko prawo przejazdu i przechodu? Ustanowienie służebności gruntowej, zwanej służebnością drogi koniecznej, polega na wyznaczeniu przez właściciela obciążonej nieruchomości pasa, który będzie przeznaczony na dostęp do nieruchomości władnącej. Przy czym przez dostęp rozumieć należy możliwość dojścia, dojazdu lub - w warunkach wiejskich - przepędu zwierząt. Za zgodą obu stron Jeżeli służebność ustanowiono zgodnie, na mocy umowy zawartej przed notariuszem, wówczas strony same ustalają sobie warunki, czyli sposób przeprowadzenia drogi koniecznej, wysokość wynagrodzenia (zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego: "właścicielowi nieruchomości obciążonej przysługuje wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej, chociażby nie ponosił z tego tytułu żadnej szkody"), i inne konieczne kwestie - w tym porządkowe - oraz wskazanie, kto i w jakim zakresie będzie miał obowiązek utrzymywania drogi koniecznej w należytym stanie sądu Jeżeli między sąsiadami nie było zgody, wówczas służebność zostaje ustanowiona orzeczeniem sądu. Przy czym sąd ma obowiązek wyznaczyć tak drogę, aby w jak najmniejszym stopniu obciążała ona grunty, przez które ma przechodzić. Orzeczenie sądu będzie również rozstrzygać co do wysokości należnego wynagrodzenia. Nie rozstrzyga ono jednak innych problemów, wynikających z codziennego użytkowania drogi. Pomocne w tym zakresie zasady oparte są na piśmiennictwie i orzecznictwie dotyczącym służebności. Wynika z nich, iż właściciel nieruchomości władnącej musi wykonywać przysługującą mu służebność gruntową tak, aby niwelować uszczerbek i niedogodności właściciela nieruchomości obciążonej, a nie tylko według swej maksymalnej wygody. W sytuacji naruszenia powyższej zasady, czyli działań celowo utrudniających właścicielowi korzystanie z obciążonej nieruchomości, przysługuje mu roszczenie o zakazanie zachowań sprzecznych z zakresem służebności, a także roszczenie o jej zmianę lub w szczególnych sytuacjach nawet o zniesienie służebności. Zasadą jest również obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej przez właściciela nieruchomości władnącej. Będzie on zatem musiał ponosić koszty konserwacji, naprawy, obsługi drogi koniecznej, w tym także koszty sprzątania, administrowania, ochrony, oświetlenia itp. Oczywiście właściciel nieruchomości władnącej ma prawo wstępu na nieruchomość obciążoną w celu dokonywania konserwacji, napraw i remontów urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności; nie musi też pokrywać rachunków firmy usługowej, jeśli sam potrafi i chce odśnieżyć czy też posprzątać drogę. Wymienione obowiązki spoczywają na właścicielu nieruchomości władnącej, gdyż to on jest osobą czerpiącą korzyści z tej służebności. Co więcej - obowiązek ten spoczywa na nim nawet wtedy, gdy urządzenia wykorzystywane są także do własnych potrzeb przez właściciela nieruchomości obciążonej. Podstawa prawna: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16 poz. 93 z 1964 r. ze zmianami).Zapisz się na NEWSLETTER. Co tydzień najnowsze wiadomości o budowie, remoncie i wykańczaniu wnętrz w Twojej poczcie e-mail: Zobacz przykład> Tagi: #prawo-cywilne Na czym polega służebność drogi koniecznej? Kodeks Cywilny obok innych służebności, w art. 145 wprowadza instytucję służebności drogi koniecznej. Instytucję tę wykorzystuje się najczęściej, gdy do jakiejś nieruchomości gruntowej nie ma poprowadzonej drogi, która łączyłaby tę nieruchomość z drogą publiczną. Służebność ta polega na umożliwieniu każdoczesnemu właścicielowi jednej nieruchomości przejazdu czy przechodu przez nieruchomość należącą do innej osoby. Służebność drogi koniecznej charakteryzuje się tym, że może być ona ustanowiona wbrew woli właściciela nieruchomości, przez którą owa droga ma być wytyczona. Jak ustanowić służebność? Prawo przechodu czy przejazdu przez cudzą nieruchomość ustala się zazwyczaj umownie, w drodze porozumienia dwóch właścicieli sąsiadujących nieruchomości. W przypadku jednak ustanowienia służebność drogi koniecznej konieczna jest ingerencja sądu. Sądowy sposób ustanowienia służebności przejazdu jest konieczny ze względu na fakt, iż jest to znacząca ingerencja w prawo własności właściciela nieruchomości, na której ustanawia się tę służebność, a często dzieje się to wyraźnie wbrew woli tegoż właściciela. Jak stanowi art. 145 KC właściciel nieruchomości, który chce uzyskać służebność może wystąpić do sądu z roszczeniem o jej ustanowienie. Aby sąd ustalił ową służebność, koniecznym jest, aby dana nieruchomość nie miała odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub innych należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. Ponadto warto zauważyć, że obciążonym służebnością drogi koniecznej może być co do zasady każdy rodzaj nieruchomości, bez względu na to, czy nieruchomość ta jest przedmiotem jedynie prawa własności, czy też użytkowania wieczystego. Wynagrodzenie za służebność drogi koniecznej W związku z tym, że służebność drogi koniecznej w pewnym sensie ogranicza właściciela nieruchomości służebnej w wykonywaniu jego prawa własności, służebność ta ustanawiana jest za odpowiednim wynagrodzeniem. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej najczęściej przybiera formę jednorazowego świadczenia. Oprócz tego sądy ustalają również świadczenia okresowe jako wynagrodzenie za służebność. Co więcej, sądy często przychylają się do wniosków właścicieli nieruchomości służebnych o zmianę wysokości świadczeń okresowych z tytułu wynagrodzenia za ustanowienie służebności. Przyjmuje się, że zmiana wysokości świadczeń okresowych jest możliwa ze względu na zmianę stosunków. Podsumowanie Służebność drogi koniecznej służy umożliwieniu pełnego korzystania z nieruchomości władnącej, czyli nieskrępowanemu wykonywaniu prawa własności. Najdalej idącym środkiem ustanowienia prawa przejazdu i przechodu przez cudzą nieruchomość jest postępowanie sądowe o ustalenie tejże służebności nawet wbrew woli właściciela nieruchomości służebnej. Więcej informacji Więcej informacji odnośnie służebności drogi koniecznej możecie Państwo otrzymać w naszej Kancelarii. Zapraszamy do kontaktu bezpośredniego lub telefonicznego pod numerem: +48 882 120 775 celem umówienia wizyty lub porady on-line. Nasz zespół prawników chętnie odpowie Państwu na wszystkie pytania. Autor: Barbara Borucka

wysokość wynagrodzenia za służebność drogi koniecznej